¿Qué plazo tengo para reclamar al banco los gastos hipotecarios?

Como se recoge en el artículo publicado por esta Firma, el vigésimo tercero de enero de dos mil veinticuatro, los gastos hipotecarios son una serie de gastos que se generan a la hora de suscribir un préstamo hipotecario, entre otros, podemos registrar: los gastos notariales, los gastos del Registro de la propiedad, la tasación o la gestoría. 

Anteriormente, era muy común que los bancos obligaran a sus clientes a asumir todos estos gastos, lo cual vino a ser corregido por los Tribunales, declarando abusivas las cláusulas que estipulaban tal obligación, pues causaban un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes.

Ahora bien, ante este escenario, surgen las siguientes preguntas tanto para los bancos como para los clientes: ¿cuál es plazo para reclamar los gastos hipotecarios? Y ¿desde cuándo empieza a computar el mismo?

Al margen de lo expuesto a continuación, para profundizar más en el asunto si quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros en el número 931 22 91 91 o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.

El marco normativo para situar las ut supra mencionadas recae sobre el plazo prescripción de nuestro derecho nacional en vistas de los establecido en el derecho comunitario, concretamente, la Directiva 93/13/CEE sobre las cláusulas abusivas en los contratos con consumidor. 

En el presente, analizaremos dos marcos normativos, en lo que concierne al derecho nacional:

1. El código civil. 
2. El código civil catalán.

 

• El código civil 

El artículo 1964.2 del Código Civil establece:

 

“2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan.”

 

Por tanto, del artículo extraemos que el plazo de prescripción para las acciones de restitución de gastos hipotecario es de cinco años, en los casos de aplicación del Código civil.

 

• Código civil catalán.

El artículo 121-20 de este Código, estipula:

 

Artículo 121-20. Prescripción decenal.

Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.

 

De ello, en los supuestos que sea de aplicación del Código civil catalán, el plazo de prescripción para las acciones de restitución de los gastos hipotecarios será de diez años. 

Dicho esto, a la hora de determinar si será de aplicación uno u otro plazo, deviene conveniente revisar las normas que regulan la ley aplicable a los contratos:

• La ley determinada por las partes sería la primera opción.
• En defecto de la primera, es decir, si las leyes no han determinado la ley que será de aplicación, se aplicará la ley personal común de las partes eso es, la vecindad civil. 
• Subsidiariamente, se aplicará la ley de la residencia habitual común de las partes.
• Y, en defecto de todas las mencionadas, la ley del lugar de celebración del contrato.

A estos criterios les serían de aplicación dos excepciones para el caso de contratos relativos a inmuebles y de contratos de compraventa de bienes muebles corporales.

Con todo lo antedicho respondemos a la primera pregunta, sobre el plazo de prescripción de las acciones de restitución de los gastos hipotecarios: la aplicación del plazo de cinco años del Código civil estatal, o de diez años, del Código civil catalán, dependerá de la ley que resulte de aplicación conforme las anteriores reglas.

 

Para la segunda pregunta, partimos de la Directiva 93/13/CEE la cual establece en sus Artículos 6.1 y 7.1 los siguiente:

 

Artículo 6

1. 1. Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.

Artículo 7

1. 1. Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.

 

En estos dos artículos, extraemos el principio de efectividad, mediante el cual las leyes nacionales no han de impedir ni dificultar la eficiencia del Derecho europeo, lo que tiene especial relevancia para la determinación de la fecha en la que comienza a correr el plazo de prescripción de las acciones de restitución de los gastos hipotecarios. Dado que, en ocasiones, los tribunales nacionales tendían a señalar como fecha de inicio del cómputo del plazo de prescripción:

• O bien, la fecha en la que se producía el último pago de dichos gastos hipotecarios.
• O bien, en base a la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha señalado en su reciente sentencia del vigésimo quinto de enero de dos mil veinticuatro que las dos tendencias antedichas se opondrían a la Directiva 93/13/CEE, vid est:

 

“1) Los artículos 6, apartado 1, y 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en relación con el principio de efectividad, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una interpretación jurisprudencial del Derecho nacional según la cual, a raíz de la anulación de una cláusula contractual abusiva por la que se imponen al consumidor los gastos de formalización de un contrato de préstamo hipotecario, la acción restitutoria relativa a tales gastos está sujeta a un plazo de prescripción de diez años a contar desde que la referida cláusula agota sus efectos con la realización del último pago de dichos gastos, sin que se considere pertinente a estos efectos que ese consumidor conozca la valoración jurídica de esos hechos. La compatibilidad de las normas por las que se rige un plazo de prescripción con las citadas disposiciones debe apreciarse teniendo en cuenta el conjunto de esas normas.

           2) La Directiva 93/13

debe interpretarse en el sentido de que se opone a una interpretación jurisprudencial del Derecho nacional según la cual, para determinar el inicio del cómputo del plazo de prescripción de la acción que puede ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades pagadas indebidamente con arreglo a una cláusula contractual abusiva, puede considerarse que la existencia de una jurisprudencia nacional consolidada sobre la nulidad de cláusulas similares constituye una prueba de que se cumple el requisito relativo al conocimiento, por el consumidor de que se trate, del carácter abusivo de esa cláusula y de las consecuencias jurídicas que se derivan de ella.”

 

Por lo que, el cómputo del plazo de prescripción comenzaría a correr desde la fecha en la que el consumidor tuviera conocimiento del carácter abusivo de la cláusula contractual que establece la obligación de pago y de los derechos conferidos por la Directiva 93/13/CEE:

 

“De esta manera, en lo tocante al inicio del cómputo de un plazo de prescripción, tal plazo únicamente puede ser compatible con el principio de efectividad si el consumidor pudo conocer sus derechos antes de que dicho plazo empezase a correr o de que expirase (sentencia de 10 de junio de 2021, BNP Paribas Personal Finance, C􀀀776/19 a C􀀀782/19,EU:C:2021:470, apartado 46 y jurisprudencia citada).

49 Pues bien, en este caso, de la documentación que obra en poder del Tribunal de Justicia se infiere que la interpretación jurisprudencial de las normas procesales nacionales aplicables en los litigios principales, con independencia de la circunstancia de que establezcan que el plazo de prescripción, de diez años, de la acción que puede ejercitar el consumidor para obtener la restitución de las cantidades pagadas indebidamente en concepto de gastos relativos a contratos de préstamo hipotecario no puede iniciarse antes de que el consumidor tenga conocimiento de los hechos determinantes del carácter abusivo de la cláusula contractual con arreglo a la cual se efectuaron esos pagos, no exige que el

consumidor conozca no solo tales hechos, sino también su valoración jurídica, que implica que el referido consumidor conozca también los derechos que le confiere la Directiva 93/13.”

 

En conclusión:

• Sobre la cuestión del plazo de prescripción: primero cabría determinar qué ley sería aplicable entre la autonómica o la común. En el presente hemos explorado el Código civil estatal, el cual establece un plazo de prescripción de cinco y el Código civil catalán que establece un plazo de prescripción de diez años. 

Sobre la determinación de cuándo comienza a computar el plazo de prescripción de la acción de restitución, el Tribunal de Justicia de Unión Europea indica, para que sea compatible con el principio de efectividad, debe empezar a correr desde que el cliente, consumidor, tiene conocimiento del carácter abusivo de la cláusula contractual y de los derechos que le confiere la Directiva 93/13/CEE.

 

Genís Asensio i Lahuerta

Letrado