Sobre el abuso de derecho, el perjuicio grave a los propietarios y a los intereses de la comunidad

El artículo 553-31 del Código Civil Catalán establece en su primer apartado:

Artículo 553-31. Impugnación.

1. 1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
   2. a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
   3. b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

• Del abuso de derecho.

El abuso de derecho tiene sus precedentes en la prohibición de los llamados actos de emulación. Estos suponen el ejercicio del derecho de propiedad, pero sin utilidad para su dueño y con la única finalidad de perjudicar a otro –animus nocendi alteri-. Por tanto, el ejercicio del derecho propio debe cumplir con el axioma romano de quien usa de su derecho no ha de perjudicar a nadie –cual qui iure suo utitur neminem laedit-.

En este escenario, hacemos nuestras las palabras del Excelentísimo Tribunal Superior de Justicia de Cataluña que en Sentencia 39/2014 expone sobre el mencionado axioma romano:

“Tal principio vino explicitado por primera vez en el ordenamiento jurídico español en el art. 7.2 del CCIV y para su aplicación se exige una acción u omisión por la que se ejercite un derecho preexistente, con extralimitación manifiesta, traspasando los límites normales o naturales del mismo, bien desde el punto de vista subjetivo (intención de perjudicar o inexistencia de fin legitimo) bien desde el punto de vista objetivo (anormalidad en el ejercicio del derecho) lo que se apreciará atendiendo a la realidad social del momento, así como la producción de un perjuicio para tercero y un nexo causal entre la acción u omisión y el perjuicio producido.”

Sí que es verdad que el legislador catalán no define el abuso de derecho en el marco de relaciones de vecindad, pero la jurisprudencia ha consolidado una doctrina que incardina dicho precepto en la exigencia de buena fe, como principio de buena fe general inspirador de todo el ordenamiento jurídico, véase el Artículo 111-7 del Código Civil Catalán:

 Artículo 111-7. Buena fe.

En las relaciones jurídicas privadas deben observarse siempre las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

Del mencionado extraemos que los derechos que ostentamos no son absolutos, sino que sus contornos o límites vienen fijados por el principio de buena fe.

• Del grave perjuicio al propietario.

Se entiende por grave perjuicio de un propietario todos aquellos actos de que atienten contra su propiedad, de uso y disfrute exclusivo y privativo, y que este no tenga el deber jurídico de soportar. Esto se puede dar en casos como:

• Cuando la comunidad actúa con abuso de derecho o utiliza en la norma con mala fe civil.

• Cuando se vulnera al propietario su legítimo derecho a la información. Ejemplo: no facilitándole las actas de juntas.

Para la apreciación del perjuicio es precisa la condición de gravedad. Lo cual supone que dicho menoscabo sea concreto e individualizado. De algún modo, el grave perjuicio resulta subjetivo para las circunstancias de cada vecino, por ello, corresponde a este la carga de la prueba. 

• De los intereses de la comunidad.

Sobre los intereses de la comunidad hablaríamos de los mismos en todos los supuestos donde intervengan los derechos generales que caracterizan la propiedad horizontal, pueden ser:

• El derecho en que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros. Como podemos apreciar en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia mencionada ut supra:

“Y en el caso examinado no puede apreciarse, como reiteramos, de conformidad con los hechos que declara probados la sentencia de apelación, que exista un abuso de derecho por parte de la Comunidad de propietarios en la adopción del acuerdo impugnado y ello aunque la instalación de la caseta haya superado las revisiones periódicas o que solamente lo sea para el servicio del Sr. Baltasar , puesto que resulta plenamente serio y legítimo y en ningún modo excesivo o anormal, el interés de la Comunidad en que no se alteren los elementos comunes en beneficio exclusivo de uno de los comuneros, haciendo uso del derecho que le concede la normativa de la propiedad horizontal para impedirlo. De lo contrario, se vería obligada a soportar no solo una modificación de sus elementos comunes, sino que la aceptación de tales obras implicaría, además, por un elemental principio de tratamiento igualitario respecto de todos los comuneros, la aprobación de obras similares de otros copropietarios que quisieran realizarla para instalar calefacción de gas en sus viviendas, con el consiguiente riesgo para la solidez y conservación del edificio, con afectación de la configuración externa del mismo y subsiguientes perjuicios para el inmueble.”

En consecuencia del fragmento ut supra referido, la comunidad no puede ceder desmesuradamente a las peticiones de los propietarios a modificar elementos comunes para su uso exclusivo  pues eso supondría poner en riesgo la solidez y conservación de la propia comunidad, pues esta la comprenden, entre otros, sus elementos comunes.

• El derecho a imponer el interés de la mayoría de los propietarios frente al interés de uno de los copropietarios, siempre que el interés de la mayoría venga amparada por la normativa legal. Véase la Sentencia 13/2008, dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, en fecha trigésimo primero de marzo de dos mil ocho:

“Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.”

En este derecho de la comunidad se acobija el derecho a poder llevar a cabo obras de mantenimiento y de mejora de la seguridad, habitabilidad y accesibilidad del edificio, aun cuando exista perjuicio hacia algún propietario, como suele resultar en los casos de la instalación de ascensores que implica ocupar parte de determinada propiedad. 

Considerando la complejidad de algunos conflictos comunitarios y el amplio abanico de doctrinas que analizan cada caso, para profundizar más en el asunto si quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros en el número 931 22 91 91 o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.

De ello, según todo lo expuesto podemos concluir:

• Sobre el abuso de derecho: para poder apreciarlo, es decir, apreciar esa manifiesta contrariedad a la buena fe los requisitos que deben concurrir son: el ejercicio de un derecho objetivo externamente legal, el daño al interés de un tercero y la inmoralidad de ese daño -eso es, ejercicio del derecho con intención de dañar-.

• Sobre el grave perjuicio al propietario: tal y como se ha señalado ut supra, resulta un hecho de apreciación casuística, considerando las circunstancias del propietario que lo alegue, correspondiendo a este la carga de la prueba de los hechos que conforman el menoscabo de notaria gravedad sufrida.

• Sobre el interés de la comunidad: lo conforman un conjunto de derechos inherentes a su condición de propiedad horizontal, por ende, es preceptiva su defensa a los efectos de mantener su condición como tal, siempre dentro del marco legal.

Arnau Moreno i del Campo

Letrado.