La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a viviendas o a usos distintos a viviendas.
Este mismo cuerpo legal establece, en su artículo 4.2, la aplicación supletoria del Código Civil, véase:
Artículo 4. Régimen aplicable.
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- Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
- Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
Así ocurre en el caso del régimen de la reconducción tácita, para el cual recurrimos al Código Civil, en aras de aplicarlo.
La reconducción tácita es una nueva relación contractual de arrendamiento que nace entre el arrendador y el arrendatario cuando, tras quince días de terminar el contrato de arrendamiento primigenio, el arrendatario sigue disfrutando del objeto, o en este caso, vivienda, sin disconformidad previamente declarada por parte de su arrendador.
Así lo estipula el Artículo 1566 del Código Civil:
Artículo 1566.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.
A mayor abundamiento, la Sala primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia número 530/2018, declara:
“La tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 del Código civil da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento («si al terminar el contrato», dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el artículo 1581 CC , al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la «reconducción», pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta («se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario»).”
Paralelamente, el Artículo 1581 del Código Civil señala:
Artículo 1581.
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.
Por lo que, del artículo mencionado ut supra extraemos que el nuevo contrato de arrendamiento cuya causa es la reconducción tácita tendrá una duración mensual o anual, según en el contrato primigenio se hubiese establecido una renta por meses o por años, en este último supuesto, aunque la renta se abonase por meses. En este sentido, traemos a colación la Sentencia número 184/2021 del Tribunal Supremo:
“8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración «sin necesidad de requerimiento especial» ( art. 1581-II CC). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.
Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre: «La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. […]. «Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)».
Asimismo, hay que subrayar que las condiciones accesorias del contrato de arrendamiento primigenio no se mantienen en este nuevo contrato reconducido; vid est, Sentencia número 557/2010 de la Sala primera del Tribunal Supremo:
“La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC ). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posible tácita reconducción, que hubiera necesitado, según el art. 1.255 del Código civil , de un pacto por escrito, y que, además, de admitirse pondría a la parte optante en una situación más ventajosa sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, consustancial a su propia naturaleza.”
Poniendo especial atención, para la reconducción tácita, en la inexistencia de requerimeinto previo a los efectos de resolver el contrato de arrendamiento, mencionamos la reciente sentencia del Tribunal Supremo, número 228/2024, de vigésimo de febrero:
“Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.”
Dicho cuanto antecede, concluimos que el Artículo 1566 del Código Civil hace referencia a una tácita reconducción que da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento integrado por su propio consentimiento y propia causa, aunque el objeto recaiga sobre el mismo inmueble. Este contrato reconducido viene a ser regido por las previsiones contractuales del contrato de arrendamiento primigenio, excluyendo lo relativo a la duración del mismo y a todas las obligaciones accesorias incorporadas.
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Arnau Moreno i del Campo
Letrado
