La Ley 3/2017, de 15 de febrero, sobre el libro sexto del Código Civil de Catalunya, referente a obligaciones y contratos, introduce modificaciones en los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto. Entre estas enmiendas, el Artículo 621-49 establece el derecho unilateral del comprador de un inmueble para rescindir la compra en caso de que la entidad crediticia -un banco- no conceda el préstamo correspondiente.
“Artículo 621-49. Previsión de financiación por tercero.
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- Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.”
Sin embargo, esta facultad está condicionada por varios requisitos que detallaremos a continuación.
El primero es que en el contrato de arras se especifique la financiación del comprador por parte de una entidad de crédito, tal como se contempla en el artículo mencionado anteriormente. De lo contrario, al desistir, el comprador perdería todas las cantidades entregadas, en concepto de arras penitenciales.
En ese sentido, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia número 647/2021 declaró:
“En los demás supuestos, es decir en los supuestos en que en el contrato de compraventa no se prevé expresamente la financiación por tercero, y no hay tampoco en el contrato de compraventa designación de la entidad de crédito de la que deba obtenerse la financiación, sería aplicable la norma general del artículo 621.8.2, en materia de arras, según el cual, si el comprador desiste del contrato, pierde las arras penitenciales.
En el presente caso, en el que no estaba prevista en el contrato de arras la financiación por una entidad de crédito, no habiendo designación en el contrato de arras de la entidad de crédito que hubiera de conceder la financiación del precio de la compraventa, la frustración de la compraventa se produjo por el desistimiento del demandante comprador, lo cual autoriza a los demandados vendedores a lo pactado en la cláusula sexta del contrato de arras penitenciales, según la cual, en el caso de desistimiento por la parte adquirente, ésta se allanaría a perder la cantidad que hubiera puesto a disposición de la parte vendedora, por importe de 3.000 €, en concepto de arras o señal y pago a cuenta del precio.”
El segundo requisito es la justificación de la negativa de la entidad de crédito, la cual debe respaldarse con una prueba documental que certifique dicha denegación.
Es crucial destacar que no se requiere una prueba formal específica, como un certificado del banco, para demostrar la negativa de la entidad financiera. Un simple correo electrónico o un burofax emitido por el banco en el que se exprese claramente la negativa es suficiente, según lo establecido en la Sentencia 155/2021 de la Sección primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha decimoquinto de marzo de dos mil veintiuno:
“La parte actora aportó a las actuaciones la comunicación que le fue remitida en fecha 22 de febrero de 2018 por Caixabank, en la que le comunicaba que después de analizar su solicitud de hipoteca para la compra de la vivienda esta había sido denegada al no cumplir los criterios de riesgo establecidos por la entidad, criterios que como explicó el testigo Don Lucio consistían en que la entidad solo financiaba el 80% y que los actores pedían una cantidad superior.
Esta comunicación y la declaración del testigo indicado han de considerarse suficientes para acreditar que los actores no obtuvieron financiación para la compra, sin que puedan compartirse las dudas de la juzgadora de instancia sobre la existencia de otras entidades financieras que hubieran podido estar dispuestas a facilitar esta financiación porque no se conocen y porque el artículo 621-49 CcCat citado, no precisa de un examen exhaustivo de las posibilidades financieras sino que basta con que los compradores acrediten la negativa de la entidad por ellos designada.”
Asimismo, es preciso que se cumpla plazo de justificación de la negativa en el plazo pactado entre las partes, como lo indica la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en su Sentencia 299/2023:
“3º.- que los demandantes comunicaron a la demandada, por medio del correo electrónico de 19 de noviembre de 2019, del que acusó recibo la demandada mediante otro correo electrónico, de 20 de noviembre de 2019, que les había sido denegada la financiación, solicitando la devolución de las arras (doc 7 de la demanda), justificando documentalmente la negativa de la entidad de crédito, y dentro del plazo pactado, más de treinta días antes del término señalado para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, el 23 de diciembre de 2019.”
En caso de que las partes no hayan pactado nada a este respecto, la Sentencia número 3182/2018 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo señala que:
“En cuanto al momento hasta el que se puede ejercer la facultad de desistimiento -con aplicación de la cláusula que establece la entrega de arras como penitenciales- hay que concluir que se ha de extender hasta la consumación del contrato ya que las partes no han expresado nada distinto y la entrega de los inmuebles a la compradora no se ha producido aún en el momento de interposición de la demanda. Resulta lógico entender que, en caso de que así hubiera sucedido, una vez otorgada la escritura pública, entregada la posesión de las fincas y pagada la totalidad del precio, la facultad de desistimiento desaparece, pero mientras esto no suceda -como es el caso- tal facultad – salvo que otra cosa se hubiera previsto en el contrato- ha de entenderse subsistente.”
De igual manera, el apartado primero del Artículo 621-49 del Código civil de Catalunya exige que no exista una negligencia en la denegación de la financiación por parte del comprador.
Sobre la calificación de la negligencia, véase la Sentencia número 711/2023 de la Sección 1ª Audiencia Provincial de Tarragona:
“La doctrina más autorizada considera pacífico el hecho de que la manifestación de la negligencia por parte del comprador ha de ser flagrante a la hora de solicitar la financiación. Es de interpretación restrictiva atendido que estamos en materia de consumo. Además, la escasa jurisprudencia que existe hasta la fecha ha señalado que no se debe hacer un examen exhaustivo de las posibilidades financieras de las que dispone el comprador, sino que basta con que el comprador acredite la negativa de la entidad bancaria a concederle el préstamo hipotecario.”
Finalmente, el desistimiento de la parte compradora tiene diversos efectos conforme lo dispuesto en el apartado 2 del Artículo 621-49 del Código Civil de Catalunya:
“2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.”
Para concluir, sobre el desistimiento de la parte compradora del contrato de compraventa, esta última debe justificar la negativa del banco a financiar, evitar negligencia y cumplir con las condiciones de devolución estipuladas.
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Arnau Moreno i del Campo
Letrado
