Impugnación de acuerdos adoptados en junta

El Código Civil de Cataluña en su libro V regula la propiedad horizontal. En concreto el artículo 553-25 del mismo, establece el régimen de adopción de acuerdos.

Como primera exigencia legal los acuerdos que se adopten en junta han de estar incluidos en el orden del día. 

Es decir, no se puede adoptar ningún acuerdo que haga referencia a cuestiones que no estén fijadas en el orden del día. Por ello, los acuerdos adoptados sorpresivamente, o de forma improvisada, en el turno de “Ruegos y preguntas”, serán totalmente inválidos y susceptibles de ser anulados judicialmente. Así lo establece la doctrina jurisprudencial de la Sala primera del Tribunal Supremo.

Por otra parte, según la materia sobre la que verse el acuerdo, la ley exigirá una mayoría u otra para su válida aprobación:

• Se adoptarán por mayoría simple: las obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectónicas, la instalación de ascensores, las innovaciones para la habitabilidad, accesibilidad y seguridad, incluyendo las mejoras en la eficiencia energética y movilidad de los vecinos. Por esa misma mayoría se adoptarán las normas del reglamento de régimen interior y los convenios de mediación, así como todos aquellos acuerdos para los que no se fije una mayoría distinta.

Es decir, se aprobarán por mayoría simple acuerdos como la renovación de la junta directiva, la liquidación del ejercicio anterior o el presupuesto del ejercicio vigente.

• Se adoptarán por mayoría cualificada, de 4/5 partes: la modificación de los estatutos o el título de constitución, la desafectación de un elemento común, las decisiones relativas a un elemento privativo de beneficio común, los contratos de financiación superiores a quince años, las operaciones onerosas de elementos comunes y los acuerdos sobre cuotas especiales de gastos.

• Será necesario la unanimidad para: modificar las cuotas de participación, desvincular anexos, vincular el uso exclusivo de elementos comunes a elementos privativos, ceder gratuitamente el uso de elementos comunes de uso común, constituir derecho de sobreelevación, subedificación y edificación, extinguir el régimen de propiedad horizontal, acordar una propiedad horizontal compleja y el sometimiento a arbitraje.

En caso de haberse adoptado acuerdos de forma contraria a la ley, el Código civil catalán prevé la posibilidad de impugnarlos judicialmente, vid est: 

Artículo 553-31. Impugnación.

1. 1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos:
   2. a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
   3. b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
   4. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.
   5. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.
   6. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.

Eso es, existen dos plazos para impugnar los acuerdos: uno de tres meses y otro de un año, que dependerán de los motivos que justifiquen esa impugnación.

Dichos plazos empezarán a computar desde el momento en el que el propietario recibe copia del acta de la reunión, o de su anexo, según proceda.

En este sentido, en relación con el concepto de abuso de Derecho, la Audiencia Provincial de Barcelona, en su sentencia 549/2023 lo define de la siguiente forma:

“a) El fundamento del abuso del derecho es el mismo que el de la buena fe, consagrado en el art. 111-7 CCCat y también en el art. 111-8 CCCat , por lo que puede afirmarse que el CCCat incluye la prohibición del abuso de derecho , regla conforme a la cual los derechos deben ser ejercitados sin traspasar sus límites normales y que, en su aspecto negativo, comporta que no pueda ampararse a quienes los utilizan sin una finalidad seria y legítima, habida cuenta que los derechos no son absolutos y sus contornos vienen fijados por el principio de buena fe (cfr. SSTSJCat 39/2014, FD3; 32/2013, FD4). 

1. 1. b) La doctrina del abuso de derecho en materia de propiedad horizontal se basa en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que condicionan el ejercicio de los derechos reconocidos en las leyes, pero también en los títulos de constitución y en los estatutos, y exige para poder ser apreciado que se dé una actuación aparentemente correcta de la comunidad -o de unos copropietarios que actúen en su interés- que represente, en realidad, una extralimitación a la que la Ley no concede protección alguna, apta para provocar efectos negativos (p.e. daños y perjuicios), en cuya base fáctica resulten patentes tanto la circunstancia subjetiva de la ausencia de una finalidad seria y legítima -voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo-, como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho (cfr. SSTSJCat 32/2013, FD4; 13/2008, FD9; 5/2009, FD4). 
   2. c) Dicho de otro modo, para la apreciación del abuso de derecho se exige una acción u omisión por la que se ejercite un derecho preexistente , con extralimitación manifiesta , traspasando los límites normales o naturales del mismo, bien desde el punto de vista subjetivo -intención de perjudicar o inexistencia de fin legítimo- bien desde el punto de vista objetivo -anormalidad en el ejercicio del derecho-, lo que se apreciará atendiendo a las circunstancias del caso y a la realidad social del momento, así como la producción de un perjuicio para tercero y un nexo causal entre la acción u omisión y el perjuicio producido (cfr. STSJCat 39/2014 [FD3], 32/2013 [FD4])”

En cualquier caso, la posibilidad de impugnar los acuerdos adoptados en la junta requiere estar al corriente de pago de las obligaciones vencidas.

El ejercicio de la acción de impugnación no suspende su ejecutabilidad, sin perjuicio de que la autoridad judicial pueda adoptar las medidas cautelares que considere convenientes. Eso quiere decir que aunque se impugne judicialmente el acuerdo, este podrá ejecutarse en cuanto un órgano judicial no determine lo contrario.

Como conclusión subrayar que para ejercer la acción de impugnación de acuerdos comunitarios es preciso tener en cuenta: la legitimidad para el ejercicio, el vencimiento del plazo, tener la condición de propietario al corriente de pago de las deudas exigibles a la fecha de la junta cuyo acuerdo se impugna y encontrarse en alguno de los supuestos mediante los cuales un acuerdo puede ser impugnable. 

Tratándose de temas con apreciaciones específicas por parte de los Tribunales en relación a cada litigio en concreto, si quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros en el número 931 22 91 91 o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.

Arnau Moreno i del Campo

Letrado