La estabilidad en el mercado de alquiler de viviendas es esencial para garantizar tanto los derechos de los propietarios, como los de los inquilinos.
Sin embargo, el incumplimiento de las obligaciones contractuales, especialmente el impago de las rentas plantea desafíos significativos para los arrendadores y puede generar conflictos jurídicos que requieren una resolución adecuada.
En este contexto, la demanda de desahucio por impago de rentas se erige como un recurso fundamental que permite a los propietarios proteger sus intereses y recuperar la posesión de sus propiedades cuando los inquilinos no cumplen con sus obligaciones contractuales.
Enmarcado dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil común, este proceso legal establece un conjunto de procedimientos y requisitos que deben seguirse para asegurar un desenlace justo y equitativo para ambas partes involucradas.
Persona que puede interponer la demanda de desahucio.
Entender quién tiene la autoridad para iniciar una demanda de desahucio por falta de pago de alquiler es fundamental.
De conformidad con el Artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estarán legitimados para intervenir en un procedimiento judicial civil quienes sean titulares de la relación jurídica objeto del mismo.
En el caso de los contratos de arrendamiento, esta legitimación activa, eso es, la legitimación para accionar, recae en el arrendador, la persona que posee el derecho previo sobre la propiedad objeto de arriendo, o su representante legal.
Atendiendo a lo dispuesto en el Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como en el Código civil común, Artículos 1555 y 1556, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento si el arrendatario -inquilino- no paga, o solicitar al mismo que cumpla con lo acordado, reforzando así su autoridad para emprender acciones legales para solicitar un desahucio en caso de no respetar esto último.
En caso de existir varios propietarios de la finca arrendada, creándose así una situación de comunidad, surge la interrogante sobre la posibilidad de que uno de ellos inicie la demanda de desahucio.
Conforme a la jurisprudencia, se establece que cualquier comunero puede ejercer acciones en interés de la comunidad, siempre y cuando no haya oposición por parte de otro comunero respecto a la acción emprendida.
Este criterio implica que no se requiere el consentimiento unánime de todos los comuneros para iniciar las acciones legales.
La carga de probar dicha oposición recae en el demandado, mientras que la recuperación de la posesión de la finca se considera un beneficio manifiesto para la propiedad. Esta premisa se encuentra respaldada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, número 423/2007, dictada el vigesimosexto de julio:
“En segundo lugar, el apelante considera que existe falta de legitimación activa, dado que el actor es propietario de sólo la cuarta parte de la finca en que se encuentra la vivienda ocupada por el demandado. El juez ya razona perfectamente sobre el particular, señalando que cualquier comunero puede accionar en interés de la comunidad, que no consta oposición de ningún otro comunero a la acción ejercitada, que la prueba de esta oposición correspondía al demandado y que hay un evidente beneficio para la propiedad en la recuperación de la posesión de la finca.”
Requerimiento de pago y enervación como alternativas al desahucio.
Empero, existe una alternativa para evitar el desahucio denominada “enervación”, regulada en el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que consiste en paralizar la acción de desahucio por impago al consignar las rentas adeudadas al arrendador:
“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.”
La enervación no será posible en dos supuestos:
- Cuando el arrendatario haya enervado la acción de desahucio en una ocasión anterior;
- Si el arrendador ha llevado a cabo un requerimiento fehaciente de pago al arrendatario, como mínimo, treinta días antes de la interposición de la demanda y, al momento de interponerla, éste no ha pagado.
En lo que respeta a los requisitos de la enervación del desahucio, véase la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, número 176/2021, de vigésimo noveno de marzo de dos mil veintiuno:
“ Doctrina jurisprudencial sobre el art. 22.4 LEC
Esta sala en sentencias 357/2010, de 15 de junio, 302/2014, de 28 de mayo, 335/2014, de 23 de junio, y 508/2015, de 22 de septiembre, ha declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.
Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, no hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio.
Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó ( art. 22.4 LEC), por lo que asumiendo la instancia procede confirmar íntegramente la sentencia de 29 de octubre de 2018 del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Figueras (juicio verbal 201/2018).”
Para evitar la enervación de del desahucio, el requerimiento de pago de las rentas ha de referirse a las impagadas y deberá hacerse mediante un medio que deje constancia de su realización, por lo que hacerlo a través de un burofax, se considera idóneo según el Alto Tribunal.
Sin embargo, cabe analizar si la forma en la que el requerimiento se practicó es suficiente para que el arrendatario acceda a su contenido.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, número 633/2022, de vigésimo noveno de septiembre de dos mil veintidós, estableció que:
“El artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no exige ninguna forma especial de llevar a cabo el requerimiento al arrendatario del pago de las renta, bastando que sea fehaciente, no siendo necesario que se haga por vía notarial o judicial, bastando que se lleve a cabo por cualquier medio que permita dejar prueba o acreditar la existencia del requerimiento, ya sea por medio de burofax, ya lo sea por medio de telegrama con acuse de recibo, etc., pero dicho requerimiento debe reunir un segundo requisito, dado el carácter recepción del requerimiento, siendo necesario por lo tanto que llegue a poder del arrendatario, o que por causa a él imputable no haya podido tener ese carácter recepticio.”
Dicho de otra manera, no es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido, aunque deberá es este último, el arrendatario, quien justifique las razones por las que no ha podido recibir el requerimiento, en aras de paralizar el desahucio.
A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala primera, número 493/2022, de vigésimo segundo de junio de dos mil veintidós señaló que:
“Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.
[…]
En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso.”
En conclusión, el desahucio es un proceso judicial dirigido a la recuperación de la posesión de una finca, que puede ser la solución a adoptar ante el impago de la renta por parte del arrendatario.
Aunque existen alterativas amistosas para evitar acudir a la vía judicial, como la remisión de un burofax enviado por el arrendador reclamando las cantidades adeudadas al arrendatario, hay que ser tener en consideración con los requisitos establecidos por la Sala primera del Tribunal Supremo.
Por todo lo antedicho, si quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros, por vía telefónica, llamando al número 93 122 91 91, o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.
Genís Asensio i Lahuerta
Letrado
