El Artículo 9.1 apartado e) y i) de la Ley de Propiedad Horizontal (correlativo Artículos 553-4, 553-5.2 y 553-37.3 del Código Civil Catalán, respectivamente) establece:
“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
-
- i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.”
De este artículo se desprende:
- La obligación del comprador de asumir las deudas pendientes con la comunidad, con un máximo de tres años anteriores a su adquisición. En el caso de comunidades sitas en Cataluña, la responsabilidad se extiende a los cuatro años anteriores.
- La obligación del vendedor de entregar un certificado al comprador conforme la vivienda o local está al corriente de pago de los gastos comunitarios.
- La obligación del vendedor de notificar a la comunidad de propietarios la venta de la vivienda o local.
A mayor abundamiento el Artículo 17.11 del mismo cuerpo legal establece:
“11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
En vistas de los artículos mencionados es importante diferenciar:
- Por un lado, la relación existente entre la comunidad de propietarios y el nuevo propietario.
- Por otro, la relación entre el antiguo propietario (vendedor) y la comunidad de propietarios.
- Por último, la relación entre el antiguo propietario (vendedor) y el nuevo propietario (comprador).
Dicho cuanto antecede, entraríamos en materia respondiendo a la cuestión práctica más frecuente: ¿qué pasa cuando el vendedor me oculta, en el momento de la compraventa, que se aprobará una derrama?
Pues bien, en el supuesto de que el vendedor fuera conocedor de la futura derrama en el momento de la firma del contrato de compraventa, este estaría incurriendo en dolo, véase Artículos 1101 y 1102 del Código Civil:
Artículo 1101.
Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
Artículo 1102.
La responsabilidad procedente del dolo es exigible en todas las obligaciones. La renuncia de la acción para hacerla efectiva es nula.
Por lo que, habiendo incurrido en dolo para conseguir la firma del contrato las consecuencias vendrían a ser:
- En lo referente al nuevo propietario (comprador) con la comunidad:
El comprador, nuevo propietario, será el responsable de asumir dicha derrama una vez esta sea líquida y exigible. En virtud del Artículo 9.1 apartado e) -correlativo Artículo 553-5.1 del Código Civil Catalán-, a mayor abundamiento vid est sentencia 211/2015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo:
No obstante, y partiendo de la anterior precisión sobre el obligado al pago, se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso. 4. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:
(…)
(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).Ello sin perjuicio del comprador pueda reclamar al vendedor que le indemnice y a su vez, que la comunidad también pueda exigir el pago de dicha derrama al vendedor (antiguo propietario). Esto nos lleva las siguientes relaciones.
(…)
Según las RRDGRN de 30 de junio 1986, 18 de mayo 1987 y 9 de febrero 1997 «si en el momento de interponerse la demanda en reclamación del pago de los gastos de comunidad el piso o local hubiese pasado a poder de tercero en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra aquél deberá dirigirse aquélla, pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago, sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real, ya existente por disposición legal, coordinándose de este modo la especial protección brindada por el art. 9.5 de la LPH con los principios de legitimación y tracto sucesivo ( arts. 1 , 20 y 38 LH )»
- De la relación vendedor (antiguo propietario) y comprador (nuevo propietario):
Si el comprador asume la derrama este tiene derecho a ser indemnizado por el vendedor, pues este último privó al comprador de la posibilidad de negociar el modo de abonar la derrama.
En este sentido, hacemos nuestras las palabras de la Audiencia Provincial de Salamanca en sentencia 528/2023:
«… la ocultación de la obligación monetaria futura afecta directamente a la formación del consentimiento contractual, ya sea para negarlo o expresarlo en modo diferente al plasmado en el contrato, y lo pedido se circunscribe a una indemnización por los perjuicios económicos derivados de esa ocultación, la acción ejercitada ha de ser valorada jurídicamente en el ámbito de la responsabilidad por dolo en etapas formativas del contrato, no en el del saneamiento, ya sea por evicción o vicios ocultos .
(…)
Consecuencia de lo expuesto, es que los compradores sí tienen reconocido el derecho a ser indemnizados, indemnización que en casos de conducta dolosa de una de las partes ha de valorarse en un sentido amplio, como dijo el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de abril de 2009 : » Las representaciones efectuadas durante la fase de tratos preliminares pueden configurar el comportamiento que se espera del deudor y servir de pauta para determinar la existencia de un incumplimiento. Además, esta responsabilidad comprendería no sólo el llamado «interés contractual negativo», sino el «interés contractual positivo», pues la indemnización por dolo ha de referirse a la totalidad del daño provocado por el engaño que ha frustrado el desarrollo normal del contrato y ha impedido la satisfacción del interés del deceptus».
- En lo que respecta a la relación entre la comunidad de propietarios y el vendedor (antiguo propietario).
En virtud del Artículo 9.1 apartado i) de la Ley de Propiedad Horizontal -correlativo Artículo 553-37 del Código Civil Catalán-, si el vendedor (antiguo propietario) no comunica la transmisión de la propiedad a la secretaría de la comunidad responderá solidariamente de las deudas de la comunidad.
Véase sentencia 595/2019 de la Audiencia Provincial de Navarra:
Esa responsabilidad solidaria que fija el art. 9.1.i) LPH del propietario que no comunica a la Comunidad la transmisión de su piso o local a tercero constituye una garantía legal encaminada a tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios del riesgo de morosidad, según explica la STS nº 211/2015, de 22 de abril, conforme a la cual «De las dos últimas garantías se desprende que, siendo responsable del pago de los gastos comunitarios el propietario de la vivienda que lo era en el momento de producirse la obligación de satisfacerlos, sin embargo se extiende tal responsabilidad a una serie de personas, sin perjuicio del derecho de repetición de éstas contra el obligado al pago. Tales personas son: (i) el propietario actual adquirente del bien por las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares hasta el límite que ya hemos recogido, con afección real del piso o local al cumplimiento de la obligación, aunque el adquirente lo sea con título inscrito en el Registro de la Propiedad; (ii) el propietario anterior que omita la comunicación de cambio de titularidad».
Por todo cuanto dicho, podemos concluir que las consecuencias del ocultamiento, por parte del vendedor, de una derrama pendiente de la comunidad pueden ser varias, según la relación en la que nos encontremos. No obstante, siempre que dicho ocultamiento venga motivado por dolo, por lo general, el nuevo propietario podrá exigir una indemnización, en caso de asumir la derrama.
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Arnau Moreno i del Campo
Letrado
