Para emprender un negocio o iniciar una actividad económica, uno de los factores que tendrán significativa trascendencia en los resultados del empresario es el espacio en el que desarrollará dicha actividad.
Una mala elección podría ser letal para el proyecto, por muy bueno que sea el modelo de negocio.
Por ello, antes de que el empresario celebre el contrato con el arrendador, es recomendable que tenga en cuenta las múltiples variantes que producirán efectos posteriormente; de lo contrario podría estar poniendo en riesgo la estabilidad, o incluso la propia supervivencia de su negocio.
Derecho aplicable
En el contrato de arrendamiento de un local o una nave, denominado legalmente “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”, prima la voluntad de las partes.
Esto es, lo que la parte arrendadora y la parte arrendataria hayan pactado y establecido en el contrato.
Es certero mencionar que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ciertas limitaciones a esa libertad, las cuales serán mencionadas posteriormente en este artículo.
Asimismo, subsidiariamente a lo regulado por dicha ley, el contrato se regirá por lo previsto en el Código Civil, Real Decreto de 24 de julio de 1889.
Pese a lo mencionado, es imprescindible remarcar que, a diferencia del arrendamiento de vivienda, la Ley es poco restrictiva con la libertad de las partes, por lo que es crucial estar antes de firmar el contrato bien asesorados jurídicamente en aras de la diligencia y estabilidad empresarial y de evitar conflictos jurídicos a futuro.
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Las malas decisiones en las negociaciones de contratos de arrendamiento de locales y naves pueden comportar pérdidas significativas de dinero para el empresario.
No solo mermando su patrimonio, sino poniendo en riesgo la viabilidad de su negocio.
Por ello, en CERRILLO-GOMEZ asesoramos a nuestros clientes empresarios y profesionales con la máxima pericia y rigor jurídico.
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Duración del contrato
la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no fija plazo de vigencia para los alquileres para uso distinto del de vivienda, pues no hay un plazo mínimo que se deba establecer en el contrato.
Ahora bien, el plazo tiene que ser determinado.
Así resulta de la Sentencia del Tribunal Supremo 1053/2008, de 25 de noviembre:
“La expresión “duración del contrato por tiempo indefinido” constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia”.
En estas circunstancias se considerará la duración del contrato de alquiler por plazo previsto en el artículo 1.581 del Código Civil:
“Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término”.
Actualización de la renta
Las actualizaciones de la renta tienen que consensuadas por las partes.
Es importante preverlas porque, como es sabido, el mercado fluctúa, y, con él, los precios de los bienes.
Es recomendable pactar el tratamiento de las actualizaciones si las partes deciden incluirlas en el contrato.
Fianza
La fianza es aquella cuantía económica prestada por parte del arrendatario para asegurar el cumplimiento de la obligación de pago frente al arrendador.
En este caso, es impuesto por la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36 que se deberá prestar fianza con una cuantía equivalente a dos mensualidades. Además, se podrá estipular en el contrato cualquier otra garantía adicional que se considere oportuna.
La actualización de la fianza se regirá por lo pactado entre las partes. A falta de pacto específico, se presumirá que se quería aplicar lo acordado sobre la actualización de la renta.
Obras de conservación
Uno de los asuntos que más puede generar controversias y conflictos en los contratos de arrendamiento para uso distinto de la vivienda son las obras.
Es fundamental delimitar quién puede realizarlas, si hay que pedir permiso, quién debe soportar el coste, cuánto deben durar, entre otras cuestiones, todas ellas de vital importancia.
El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el local sin derecho a elevar por ello la renta.
Si la ejecución de una obra de conservación no puede retrasarse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarlas.
Sin embargo, en caso de que las obras se prolongasen en el tiempo por encima de veinte días, el arrendatario tendrá derecho a que se le disminuya la renta en proporción a la parte del local de la que se le ha privado.
En todo momento, previa comunicación al arrendador podrá realizar las obras que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave, pudiendo posteriormente exigir el importe de dicha obra al arrendador.
Obras de mejora
El arrendatario tendrá que soportar la realización de obras de mejora por parte del arrendador cuya ejecución no pueda posponerse hasta la conclusión del arrendamiento.
No obstante, el arrendador tendrá que notificar al arrendatario informando de la naturaleza, comienzo, duración y coste previsible de las obras, y tendrá derecho a la reducción de la renta en la parte proporcional de la zona del local la que fue privada.
Obras del arrendatario
El arrendatario no podrá realizar obras que modifiquen la configuración o accesorios del local sin el consentimiento del arrendador.
Y en ningún caso realizar obras que pongan en riesgo la estabilidad del espacio arrendado.
En caso de que el arrendatario realice unas obras sin haberlo consensuado con el arrendador, este tendrá derecho de resolver el contrato con la correspondiente reclamación, en algunos casos, de daños y perjuicios si los hubiere, o, aparte, exigir que el arrendatario, al final del contrato, reponga las cosas en el estado anterior a la obra sin posibilidad de exigir una indemnización por ello.
Ceder o subarrendar el local
Una de las opciones de las que dispone el arrendatario que ejerce una actividad empresarial o profesional es ceder o subarrendar el local o el contrato de arrendamiento parcial o totalmente. Si nos ceñimos a lo previsto por la Ley de Arrendamientos Urbanos y, salvo pacto en contrario, el arrendatario no requerirá del consentimiento del arrendador para proceder según lo mencionado. No obstante, prima la voluntad de las partes, por lo que en el contrato se puede establecer lo contrario, sea prohibiendo totalmente la cesión o subarriendo, o requiriendo el consentimiento expreso por escrito del arrendador para ello.
Salvo que en el contrato se prevea lo contrario o pacto distinto, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un diez por ciento en el supuesto de que se subarriende parcialmente, y de un veinte por ciento en caso de subarrendar totalmente el local o ceda totalmente el contrato de arrendamiento.
La excepción a este supuesto, de nuevo, salvo pacto en contrario, es la cesión a otra persona jurídica producido a consecuencia de una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria. No obstante, sí tendrá derecho a la elevación de la renta.
Indemnización al arrendatario
Si se extingue el contrato por el que haya finalizado el plazo por el que fue pactado de una finca que en los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, se indemnizará al arrendatario a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya mencionado cuatro meses antes de la finalización del contrato su voluntad de renovar por al menos cinco años.
La cuantía de la indemnización se determinará de una de las dos siguientes formas:
- Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad que venía ejerciendo. La indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios que supuso el traslado con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculando los primeros seis meses de actividad en el nuevo local.
- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes una actividad diferente o no iniciara alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo una actividad afín, la indemnización será compuesta de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. La ley considera como “actividad afín” aquella que típicamente son aptas para beneficiarse de la clientela captada de la actividad del ejercicio del arrendatario.
Resolución contractual
El incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones previstas en el contrato dará derecho a la parte que cumplió las suyas a exigir el cumplimiento o resolver el contrato según lo previsto en el artículo 1.124 del Código Civil y del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Asimismo, el arrendador podrá resolver el contrato por las siguientes causas:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión inconsentidos según lo previsto en el artículo 32 de la LAU.
- La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Conclusión
Cuando un empresario está negociando un contrato de arrendamiento para su sociedad, no está solamente realizando un simple trámite.
Está decidiendo el futuro y la vida de su proyecto.
No solamente está celebrando el contrato de la casa de su empresa para los siguientes años, sino que está decidiendo el nivel de tranquilidad que tendrá en los siguientes años de su vida; todo el modelo de negocio puede fracasar por haber celebrado un contrato sin tener el máximo amparo legal posible.
Por ello, recomendamos altamente que, por mucho que cuando se emprende o expande una empresa hay momentos de euforia en los cuales se quiere avanzar cuanto antes, el empresario sea asesorado por especialistas en la materia que velen por sus intereses y protejan legalmente de la mejor manera.
La clave del éxito empresarial no solo depende de tener un buen modelo y tener una buena idea de negocio. Muchas veces, depende de cuanta atención e importancia se le otorga a los pequeños detalles para marcar la diferencia.
Genís Asensio i Lahuerta
Letrado
