A menudo, cuando se va a realizar una compraventa de un inmueble, se firma un contrato de arras previamente. A decir verdad, los Tribunales no acaban de dejar claro si se trata de un contrato de arras o son arras de un contrato. De lo que no cabe duda, es que es un pacto en el que ambas partes expresan su voluntad de ejecutar una transacción económica.
Pues bien, en virtud de dicho pacto, el comprador expresa su voluntad de adquirir el inmueble pagando por adelantado la suma de dinero acordada, y el vendedor expresa la aceptación bajo unas determinadas condiciones pactadas y establecidas por escrito. El fin de este pacto es obtener cierta garantía de que la operación se acabe realizando exitosamente.
No obstante, como veremos a continuación, pese a esta garantía, depende del tipo de arras que se haya pactado, las partes estarán obligadas legalmente a proseguir con la operación o no. De ahí la importancia de celebrar este pacto si no queremos que la otra parte lo incumpla sin tener consecuencia legal alguna.
Tipos de arras
Como hemos mencionado, hay diferentes tipos de arras: Confirmatorias, penales y penitenciales. Es importante diferenciarlas y saber cuál de ellas estamos pactando porque, principalmente, las consecuencias jurídicas que producen son diferentes y equivocarnos en ese pacto podría suponer importantes pérdidas económicas.
Las arras pueden ser:
Confirmatorias
Las arras confirmatorias son un pago anticipando una parte del precio total en previsión de la celebración de un contrato de compraventa.
Por ello, no se permite el desistimiento por ninguna de las partes. Es más, si una de las partes incumple con sus obligaciones, la otra parte puede incoar un procedimiento judicial reclamando el cumplimiento de la misma junto a daños y perjuicios si los hubiere acreditables, según lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil.
El Tribunal Supremo estableció en la STS 719/2019, de 11 de Noviembre, que las arras confirmatorias…
“(…) son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución”.
Además, en caso de que se hubiera celebrado un pacto de arras y no se haya especificado de qué tipo son, se presumirá que las arras pactadas son confirmatorias.
Penales
Las arras penales son un tipo de arras cuya función es establecer una garantía de la celebración de la compraventa en las condiciones pactadas. Están reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil. Esta garantía viene prevista en forma de penalización, por lo que el incumplidor de la obligación tendrá una sanción cuya razón de ser es resarcir unos daños y perjuicios previstos y anteriormente pactados por las partes.
En este tipo de arras también se podrá solicitar el cumplimiento forzoso. No obstante, no se podrá solicitar este y la pena pactada a la vez, salvo que en la cláusula esté expresamente previsto lo contrario.
En caso de que cumpla parcial o irregularmente la obligación principal, el Código civil otorga al Juez la facultad de modificar equitativamente la pena de acuerdo con dicho cumplimiento.
Además, si deviene nula la cláusula penal, no supone que la obligación principal también. Por contrario, en caso opuesto, la cláusula penal no devendría nula por la nulidad de la obligación principal.
El Tribunal Supremo en la STS 3513/2018, de 17 de octubre de 2018, define las arras penales como aquellas:
“cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento”
Hay que hacer hincapié en este tipo de arras porque la cuantía pactada es la que posteriormente se aplicará en caso de que una de las partes incumpla sus obligaciones, sin perjuicio de los supuestos en los que el Juez modifique la pena por el cumplimiento parcial o irregular de la obligación. Así, el Tribunal Supremo en la STS del 11 de marzo del 2014, estableció en cuanto a la cuantía de la pena lo siguiente:
“en los contratos por negociación, en los que expresamente se prevea una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, la valoración o alcance patrimonial de la pena establecida no puede ser objeto de la facultad judicial de moderación, cuestión que pertenece al principio de autonomía de la voluntad de las partes”
En conclusión, las arras penales son una garantía de que la transacción se realizará de manera efectiva y, en caso de que no sea así, se prevé una sanción anteriormente pactada que sustituye a la indemnización por daños y perjuicios.
Penitenciales
Las arras penitenciales, a diferencia de las penales y las confirmatorias, pactarlas no supone per se la obligación de efectuar la transacción íntegramente. Sino que otorga a las partes la posibilidad de desistir voluntaria y unilateralmente del pacto.
Estas arras se conciben como una multa correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato. Así lo estableció el Tribunal Supremo en su STS 719/2010, de 11 de noviembre, que las concibió como:
“(…) un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada”.
No obstante, dicho desistimiento conlleva un perjuicio económico. Según está previsto en el Código Civil en su artículo 1454:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
A pesar de dicha previsión legal, no es suficiente con la simple mención del artículo en el pacto que celebren las partes. Así lo dispone el Tribunal Supremo en la STS 583/2018, de 17 de octubre de 2018:
“la mera mención al artículo 1454 CC no basta para entender que se trata de arras penitenciales pues ello no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes. Por el contrario, se entiende que los contratantes pactaron tales arras cuando se reconoce expresamente tal carácter en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento”.
Diferencia entre pacto de arras y contrato de reserva
Cuando vayamos a firmar un contrato o pacto de estas características, tenemos que ser conocedores de qué efectos jurídicos produce el documento tenemos enfrente. Pese a que coloquialmente parezca que cuando hablamos de arras y reserva estamos hablando de lo mismo, en la práctica no es así.
Las arras, sin perjuicio de los distintos tipos existentes, son un anticipo del precio en virtud del cual el comprador se compromete pecuniariamente desde un inicio a realizar la transacción a posteriori.
No obstante, el contrato de reserva es un contrato en virtud del cual las partes se comprometen a llevar a cabo la compraventa sin que ninguna de las partes pueda posteriormente cambiar de opinión. Normalmente, este tipo de contratos suelen ser utilizados por parte de las promotoras. No obstante, son plenamente eficaces si se firman entre particulares.
¿Se pueden firmar utilizando modelos descargados de internet?
No se recomienda celebrar el pacto de arras con un modelo descargado de internet, y el motivo es claro: aparte de que pueden tener errores en su contenido o forma, se puede firmar un documento que sea perjudicial para nosotros y pueda suponer una significativa pérdida de dinero. Especialmente, a tenor de que el objeto del contrato es un bien de cuantía significativamente alta.
Asimismo, recomendamos que se busque asesoramiento por parte de abogados especializados como tenemos en la Boutique Cerrillo-Gómez, donde asesoramos y representamos a nuestros clientes en diferentes transacciones en las que ponemos a disposición de los mismos nuestro máximo compromiso, rigor jurídico, y larga experiencia en la materia.
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Plazos de cumplimiento
Actualmente, el Código Civil no establece ningún plazo en el cual se deban cumplir los contratos de arras, sino que otorga esa libertad a la voluntad de las partes. Así, nos tendremos que atener a lo establecido en el pacto con la otra parte, sea compradora o vendedora.
Si nos atenemos a la práctica, normalmente se suele pactar un plazo de 3 a 4 meses ya que es un plazo razonable para que las partes acaben de realizar todos los trámites necesarios como para poder realizar el procedimiento al completo.
Incumplimiento del plazo establecido
Los contratos de arras tienen varias cláusulas, mas la cláusula que establece el plazo en el que las partes tienen que cumplir sus obligaciones es clave para que el contrato de arras sea eficiente y cumpla con su función.
Sea cual fuere el plazo pactado, es de obligado cumplimiento. Dependiendo del tipo de arras que sean, los efectos que producirá el vencimiento del plazo serán diferentes.
Arras confirmatorias:
En este supuesto, si es el comprador el que incumple su obligación, el vendedor puede hacer suyas las arras y resolver el pacto en el que se han establecido.
No obstante, la simple consumación del plazo pactado no legitima a la parte vendedor a quedarse las arras. Sino que tiene primero que requerir el pago judicial o notarialmente según lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil.
En caso de que sea el vendedor el que incumpla, puede resolver el contrato o solicitar el cumplimiento forzoso de la obligación en virtud de lo previsto en el artículo 1.124 del mismo cuerpo legal.
Arras penales:
En caso de que se transcurra el plazo de cumplimiento de las arras penales, si el incumplidor es la parte compradora, esta pierde las arras y la otra parte podrá solicitar el pago de la penalización prevista. En caso de que sea la vendedora la incumplidora, la parte compradora podrá exigir el cumplimiento forzoso, el cual en este caso sería la compra de la casa, o la resolución contractual aplicando la pena prevista y previamente pactada por las partes junto con la devolución de las arras pagadas.
Arras penitenciales:
Si una de las partes no ha cumplido sus obligaciones en el plazo establecido, se considerará que ha incumplido su obligación, con la correspondiente pérdida de las arras en caso de que el incumplidor sea el comprador, o con el deber de devolverlas dobladas si es el comprador. Todo ello según lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil.
¿Es obligatorio firmar un pacto de arras?
En este aspecto el Código Civil tampoco regula unos requisitos concretos en los que las partes deban celebrar el pacto de arras con carácter previo al de compraventa. Es plenamente eficaz celebrar directamente el contrato de compraventa del inmueble frente a notario desembolsando toda la cuantía del precio.
No obstante, que sea posible no significa que sea usual. Las compraventas de inmuebles suelen suponer la realización de muchos trámites y gestiones, por lo que una manera de reservar una propiedad mientras se acaban de realizar esos trámites es celebrando este pacto.
Las arras en Cataluña
En caso de que se celebre un contrato de arras por un inmueble hallado en Cataluña en el que se prevea expresamente la financiación de un tercero, el comprador podrá desistir del contrato si justifica documentalmente y dentro del plazo pactado la denegación por parte de la entidad de crédito a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que esta haya sido producida por negligencia del comprador.
En caso de que se produzca dicho desistimiento, el vendedor deberá devolver el precio entregado y las arras penitenciales si las hubiere, y el comprador debe dejar al vendedor en la misma situación en la que se encontraría si no hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo previsto en la Ley Hipotecaria.
Los requisitos para que este desistimiento sea eficaz, son los siguientes:
- Que el contrato prevea la financiación total o parcial por una entidad de crédito
- Que no exista pacto en contra de esta facultad
- Que se justifique documentalmente dentro del plazo pactado la denegación mencionada
- Que la denegación no haya sido producida por negligencia del comprador
En conclusión, a tenor del funcionamiento de la práctica en las compraventas inmobiliarias, es necesario muchas veces celebrar el pacto de las arras. Y para ahorrarnos disgustos en un futuro, es mejor estar bien asesorados para saber bien los posibles efectos jurídicos de lo que estamos firmando y asegurarnos de que esos efectos serán lo más beneficiosos posible.
Estíbaliz Cerrillo-Gómez Viguri
Letrado
