El derecho a la vivienda es una de las materias que más controversia han generado en los últimos años. No solo por la subida de precios de los alquileres sino, por la importancia en la vida social de las importancias.
A este tenor, en el presente artículo analizaremos las diez principales modificaciones realizadas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en aras de extraer los puntos más importantes de dicha Ley.
Límites al precio del alquiler.
El artículo 17 de la citada Ley establece el:
“sometimiento de la vivienda a limitaciones específicas de destino durante un tiempo determinado y a unos límites máximos de precios de alquiler, (…)”.
Por tanto, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y la zona donde se ubique la urbana..
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC.
A lo largo del presente año 2023, el precio máximo que se permite actualizar la renta del alquiler será de un máximo del 2% respecto la actual, en 2024 será de un 3% y, para 2025, se pretende sustituir el IPC por un índice de referencia más estable.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.
El precio del arrendamiento de los inmuebles estará limitado:
“En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado […] la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.
Atendiendo que el arrendatario es un individuo con una capacidad de negociación inferior frente al arrendador, especialmente siendo este bien de una naturaleza especialmente necesaria para la sociedad. De esta manera, se pretende tener un mayor control sobre el precio del alquiler y poder garantizar el acceso a una vivienda más digna.
Nueva definición para grandes tenedores.
Se considera que es gran tenedor una persona física o jurídica que disponga de más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de mil quinientos cuadrados.
No obstante, en caso de disponer de viviendas declaradas en zonas tensionadas, se considerará que dicha persona es gran tenedora cuando disponga de cinco inmuebles.
Traslado de los honorarios de la inmobiliaria del inquilino al casero.
El artículo 20 del mismo cuerpo legal establece lo siguiente:
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”.
Por ello, el arrendador no puede incluir una cláusula de esta naturaleza indicando que será el arrendatario quien deba realizar el pago de dicha cuantía. En caso de hacerlo, esta cláusula sería declarada abusiva.
Medidas de protección frente a los desahucios.
En la reforma analizada en el presente artículo, también se han introducido ciertas modificaciones en referencia a las medidas de protección frente a los desahuciados. A tenor de esta modificación, se han introducido también modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Desde la entrada en vigor de la presente Ley, es obligatorio explorar la vía extrajudicial antes de interponer demanda de desahucio. En caso de no llegar a un acuerdo, será admitida la vía judicial, y el arrendador podrá recuperar su vivienda siempre y cuando se estimen sus pretensiones y se acuerde el lanzamiento.
Beneficios fiscales para propietarios.
A partir del 1 de enero de 2024, los propietarios de los inmuebles podrán disfrutar de ciertos beneficios fiscales, se exponen a continuación:
- 50% Bonificación a los arrendadores que hayan arrendado su vivienda
- 60% Bonificación si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
- 70% Bonificación si se alquila por primera vez a jóvenes desde 18 hasta los 35 años y si se destina la vivienda “al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica”.
- 90% Bonificación si “en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior”.
Recargo del IBI para viviendas vacías.
Para que aumente la oferta de viviendas y, con la finalidad de reducir el número de viviendas vacías, se autoriza a los Ayuntamientos para que pueden aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150%, para disuadir a los propietarios de mantener sus viviendas vacías.
En conclusión, estas han sido las reformas con más relevancia en la nueva Ley recientemente designada. Para estar al tanto de más novedades jurídicas, no dude en seguir el Blog de nuestra Firma y, en caso de que requerir una Dirección Letrada, en Cerrillo-Gómez asesoramos a nuestros clientes empresarios y profesionales con la máxima pericia y rigor jurídico.
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Arnau Moreno i del Campo
Abogado
