Responsabilidad del constructor, promotor y arquitecto: quién responde de cada daño

Cuando aparecen grietas, humedades, filtraciones u otros defectos en una vivienda o edificio, una de las primeras dudas es quién debe hacerse responsable de los daños. La respuesta no siempre es sencilla, porque la responsabilidad puede corresponder al constructor, al promotor, al arquitecto o incluso a varios agentes al mismo tiempo, dependiendo del origen del problema y de las funciones que asumió cada uno durante la obra.

Identificar correctamente al responsable es esencial para dirigir bien la reclamación y revisar qué plazos y pruebas resultan aplicables. En este artículo te explicamos cómo se reparte la responsabilidad entre constructor, promotor y arquitecto, cuándo puede existir responsabilidad solidaria y qué debes comprobar antes de reclamar.

¿Quién responde por los defectos de construcción?

Cuando aparecen defectos de construcción en una vivienda, edificio u obra, no existe un único responsable. Puede existir responsabilidad civil del constructor, del promotor o del arquitecto, y en determinados casos puede haber uno o varios responsables. Quién debe responder dependerá principalmente del origen del daño, de las funciones que asumió cada agente y de si existe una relación entre su actuación u omisión y el defecto producido.

Los defectos o vicios constructivos son problemas o daños que afectan a una obra, que pueden deberse entre otras causas, a deficiencias del proyecto, a la ejecución incorrecta del mismo, a los materiales utilizados o a errores relacionados con la dirección de la obra. Se pueden manifestar como:

• Grietas
• Humedades
• Problemas de estructura
• Instalaciones defectuosas

La responsabilidad del constructor suele analizarse cuando el problema deriva de la ejecución de los trabajos; la responsabilidad del promotor tiene un régimen específico frente a los adquirentes; y la responsabilidad del arquitecto dependerá de su intervención concreta y de si el daño está relacionado con sus funciones profesionales.

Por tanto, para saber a quién reclamar por un defecto de construcción no basta con identificar el daño. Hay que determinar su causa y relacionarla con la actuación de uno o varios agentes de la edificación.

Responsabilidad del constructor: ¿cuándo responde de los daños?

La responsabilidad del constructor aparece principalmente cuando los daños materiales de la obra tienen su origen en una ejecución defectuosa. Su obligación no consiste únicamente en realizar los trabajos, sino en ejecutarlos correctamente y de acuerdo con el proyecto y con las obligaciones que le correspondan durante la ejecución de la obra.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) recoge los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción y ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. En estos casos, el constructor responde durante un plazo de 1 año desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de estas. El constructor también puede responder por los daños materiales provocados por deficiencias de los productos de construcción que haya adquirido o aceptado.

Pueden entrar en este tipo de defectos, por ejemplo, determinados problemas de pintura, revestimientos, remates, alicatados o acabados que presentan una ejecución incorrecta.

La responsabilidad del constructor no se limita necesariamente a los defectos de acabado. Si una ejecución incorrecta provoca daños de habitabilidad o estructurales, también deberá analizarse su posible responsabilidad dentro de los plazos correspondientes a ese tipo de daño.

Responsabilidad del promotor: ¿cuándo se le puede reclamar?

La responsabilidad del promotor es diferente a la del resto de agentes de la edificación. Si eres propietario o has adquirido una vivienda nueva y aparecen daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, sí puedes reclamar al promotor según lo previsto por la LOE.

La LOE establece que el promotor responde solidariamente con los demás agentes intervinientes frente a los posibles adquirentes por los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de construcción. Esto significa que cada uno de ellos responde por la totalidad de la obligación siempre y cuando hayan participado en la edificación. Pueden responder frente a los posibles compradores de la vivienda por los daños materiales ocasionados en el edificio por vicios o defectos de construcción.

Por lo tanto, sí puedes reclamar al promotor por defectos de la construcción cuando:

1. Eres comprador de una vivienda o de otra edificación.
2. Existen daños materiales derivados de vicios o defectos de construcción incluidos en el régimen de responsabilidad previsto por la LOE.

Esta regla es especialmente relevante para el comprador, ya que no siempre tiene por qué conocer desde el principio qué profesional concreto causó el defecto.

Responsabilidad del arquitecto: ¿qué daños pueden serle imputables?

La responsabilidad del arquitecto no surge por cualquier defecto que aparezca en una obra. Para determinar si puede responder, hay que analizar qué función asumió y si el daño guarda relación con las obligaciones profesionales que le correspondían.
Sí intervino como:

1. PROYECTISTA: puede ser relevante un error de diseño, cálculo o una deficiencia del proyecto que haya provocado el daño.
   Por ejemplo, si una solución prevista en el proyecto resulta técnicamente inadecuada y provoca daños en el edificio.
2. DIRECTOR DE OBRA: puede analizarse su actuación cuando el defecto esté relacionado con las funciones de dirección que legal y contractualmente tenía atribuidas.
   Por ejemplo, si un defecto durante la ejecución de la obra, no fue correctamente supervisado dentro de las funciones que correspondían a la dirección de obra.

Sí se puede reclamar al arquitecto por defectos de construcción, pero no únicamente por el hecho de intervenir en la obra. Para reclamar al arquitecto debe existir una relación entre el daño y las funciones que asumió como proyectista, director de obra u otro técnico responsable.

En otras palabras, la mera existencia de un defecto no convierte automáticamente al arquitecto en responsable. El informe técnico deberá ayudar a determinar si la causa se encuentra en el proyecto, en la dirección de la obra, en la ejecución o en una combinación de varios factores.

¿Cuándo existe responsabilidad solidaria entre constructor, promotor y técnicos?

La regla general es que la responsabilidad de los agentes de la edificación es personal e individualizada. Es decir, cada profesional responde de los daños relacionados con sus propios actos u omisiones y con las funciones que tenía asumidas.

Sin embargo, puede existir responsabilidad solidaria en construcción cuando:

• No sea posible determinar quién causó el daño
• Exista concurrencia de responsabilidades y no pueda precisarse el grado de intervención de cada agente

Por ejemplo, aparecen grietas estructurales y el informe pericial concluye que el daño puede deberse conjuntamente a una deficiencia del proyecto, a una actuación relacionada con la dirección de obra y a una ejecución incorrecta, sin que sea posible determinar qué parte corresponde a cada agente.

En estos casos, la reclamación puede dirigirse solidariamente contra los agentes implicados, sin necesitar determinar desde el principio qué parte exacta del daño corresponde a cada uno.

Esta responsabilidad solidaria entre constructor, promotor y técnicos debe distinguirse de la responsabilidad que la LOE atribuye específicamente al promotor frente a los compradores . La diferencia está en por qué existe la solidaridad. En el caso del promotor, la LOE establece expresamente una regla de solidaridad frente a los adquirentes. En cambio, entre los demás agentes la solidaridad aparece cuando no se puede individualizar la causa o el grado de intervención.

¿Qué plazos hay para reclamar defectos de construcción?

La LOE establece distintos periodos de garantía según el tipo de daño. Estos plazos comienzan a contar desde la recepción de la obra sin reservas o desde la subsanación de las reservas, según el caso:

• 1 AÑO: para daños materiales derivados de defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
• 3 AÑOS: para daños materiales causados por defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad.
• 10 AÑOS: para daños materiales que afecten a elementos estructurales, como la cimentación, soportes, vigas, forjados o muros de carga, cuando comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.

Es importante no confundir estos periodos de garantía con el plazo para ejercitar la acción una vez que se ha producido el daño. La LOE establece un plazo de prescripción de 2 años para ejercitar las acciones para exigir la responsabilidad prevista por daños materiales derivados de vicios o defectos. Este plazo se cuenta desde que se producen los daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Por ejemplo, una vivienda se recibe el 1 de junio de 2024 y en mayo de 2026 aparecen unas humedades en la vivienda nueva que afectan a la habitabilidad.

• El daño aparece dentro del plazo de garantía de 3 años previsto por la LOE para este tipo de defectos. Por tanto, está dentro del periodo en el que puede exigirse la responsabilidad prevista en la LOE.
• Una vez producido el daño, comienza a contar el plazo de prescripción de 2 años para ejercitar la acción de responsabilidades.
• Por tanto, si se considera que el daño se produjo en mayo de 2026, el plazo de dos años llevaría hasta mayo de 2028. Antes de calcular una fecha límite conviene revisar las circunstancias concretas del caso y las actuaciones realizadas desde la aparición del daño.

Asimismo, los plazos previstos en la LOE no son necesariamente la única vía para reclamar. Si además de existir un defecto de construcción, se ha producido un incumplimiento de las obligaciones establecidas en un contrato, pueden existir otras acciones, como una reclamación por incumpliento de obras, sometidas a sus propias reglas y plazos. Cuando el problema deriva también de un posible incumplimiento contractual, puede ser conveniente revisar el contrato con abogados especialistas en contratos.

Por eso, que haya transcurrido el plazo para reclamar por la vía de la LOE no significa automáticamente que no puedas ejercitar ninguna otra acción.

Tipo de daño	Posible origen	Responsable que debe analizarse	Plazo de garantía aplicable
Grietas graves en elementos estructurales, con afectación a la estabilidad del edificio	Defectos de cimentación, cálculo estructural, soportes, vigas o forjados	Constructor por defectos de ejecución; arquitecto/proyectista por errores o insuficiencias del proyecto; promotor en los supuestos de responsabilidad solidaria previstos legalmente	10 años
Filtraciones de agua en fachadas o cubiertas que afecten a la habitabilidad	Deficiente impermeabilización, ejecución incorrecta o defecto de diseño	Constructor por defectos de ejecución; arquitecto/proyectista si deriva del proyecto; promotor en los términos previstos legalmente	3 años
Defectos en acabados, como pintura, revestimientos, alicatados y pavimentos mal ejecutados	Mala ejecución de los trabajos de terminación o acabado	Constructor y, en su caso, las personas o empresas por las que deba responder	1 año

Esta tabla es orientativa. Un mismo daño puede tener distintos orígenes y responsables, por lo que la atribución definitiva debe hacerse después de analizar técnicamente la causa.

¿Cómo saber a quién reclamar por un defecto de obra?

Para saber a quién reclamar por un defecto de obra, lo primero es determinar cuál es su origen. En este punto, el informe pericial es clave, puesto que aporta una valoración técnica de la causa del daño y ayuda a dirigir la reclamación frente a los responsables que realmente correspondan.

Un técnico puede:

• Analizar el defecto
• Determinar su gravedad
• Identificar su causa
• Establecer si existe una relación entre el daño y la actuación de los profesionales que intervinieron en la obra

También es conveniente reunir la documentación relacionada con la obra y el daño, para poder acreditarlo, por ejemplo:

• Contrato de obra o contrato de compraventa
• Proyecto y documentación de la obra
• Acta de recepción o documentación de entrega de la vivienda
• Fotografías y vídeos de los daños
• Comunicaciones mantenidas con el constructor, promotor o técnicos.
• Presupuestos de reparación
• Informes técnicos o periciales que ya se hayan realizadoReclamar sin haber identificado correctamente el origen del defecto puede debilitar y retrasar la documentación. Por eso, antes de reclamar, conviene analizar las evidencias y pruebas disponibles y determinar qué agente o agentes puede responder por el daño concreto.

 

Preguntas frecuentes

¿Puede una comunidad de propietarios reclamar defectos de construcción?

Si, una comunidad de propietarios puede reclamar defectos de construcción, especialmente cuando los daños afectan a elementos comunes del edificio, como la fachada, cubierta, estructura, zonas comunes o instalaciones comunitarias.

Si existen daños que afectan a la vez a elementos privativos y elementos comunes, habrá que analizar la situación y determinar quién está legitimado para reclamar y frente a quién. Antes de iniciar la reclamación conviene identificar qué elementos están afectados, cuál es el origen de los daños y quién puede ejercer cada acción.

¿Es necesario un informe pericial antes de reclamar?

La LOE no exige legalmente el informe pericial antes de reclamar. Sin embargo, en muchos casos resulta muy recomendable determinar el daño, sus elementos y el origen para dirigir correctamente la reclamación.
Cuando existe una controversia sobre cualquiera de las mencionadas categorías, contar con una valoración técnica puede ser especialmente útil para acreditar la causa, el alcance de los daños y su relación con la actuación de uno o varios de los agentes que hayan intervenido en la obra.

¿Se puede reclamar a varios responsables al mismo tiempo?

Si. Puede dirigirse una reclamación contra varios agentes cuando existan indicios de que sus actuaciones han concurrido en la producción del daño o cuando se den los supuestos de responsabilidad solidaria previstos legalmente.
La posibilidad de reclamar conjuntamente no significa que todos los intervinientes sean automáticamente responsables. La responsabilidad de cada uno deberá determinarse según sus funciones y la causa del daño.

¿El seguro decenal sustituye la responsabilidad del constructor o del promotor?

No, el seguro decenal es una garantía establecida en la LOE, destinada a cubrir durante 10 años determinados daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales del edificio y comprometan directamente su resistencia mecánica y estabilidad.

Esto no significa que se sustituya la responsabilidad civil del constructor o la responsabilidad civil del promotor. La existencia del seguro no implica que todos los defectos de construcción estén cubiertos. El seguro decenal se refiere específicamente a los daños estructurales previstos por la LOE, por lo que otros daños, como determinados problemas de habitabilidad o de acabado, no se rigen por el seguro decenal.

¿Qué ocurre si el defecto aparece varios años después de terminar la obra?

Que el defecto aparezca varios años después de terminar la obra no significa que automáticamente no se pueda reclamar.

Hay que determinar cuatro cuestiones: la fecha de recepción de la obra, cuándo se produjo o manifestó el daño, qué tipo de defecto existe, y qué plazo de garantía y prescripción resulta aplicable.

También conviene comprobar si, junto con la responsabilidad prevista en la LOE, puede existir alguna acción contractual u otra vía de reclamación aplicable al caso.

Asesoramiento en reclamaciones por defectos de obra en Barcelona

¿Han aparecido grietas, humedades u otros defectos en tu vivienda o edificio y no sabes a quién reclamar?

En Cerrillo Gómez te ayudamos a analizar el problema desde el punto de vista jurídico y técnico: estudiamos la documentación, revisamos la posible causa de los daños y valoramos frente contra a qué agentes puede dirigirse la reclamación.

Nuestros abogados especialistas en construcción en Barcelona pueden encargarse de preparar la reclamación extrajudicial, y si no se alcanza una solución, defender tus intereses por la vía judicial.

No dudes en contactar con Cerrillo Gómez para revisar tu caso y valorar qué opciones de reclamación pueden aplicarse.