El contrato de Arras

Concepto y Naturaleza Jurídica

El contrato de arras es un pacto accesorio dentro del contrato principal de compraventa que tiene por objeto garantizar el cumplimiento de dicho contrato. Las arras son una cantidad de dinero entregada por una de las partes a la otra como señal de compromiso. En el ordenamiento jurídico español, las arras pueden clasificarse en tres tipos principales: confirmatorias, penales y penitenciales.

Tipos de Arras

1. Arras Confirmatorias: Las arras confirmatorias son un anticipo del precio total que refuerza la existencia del contrato de compraventa, sirviendo como prueba de la celebración del mismo. Si el contrato se cumple, las arras se integran en el precio final. En caso de incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, más una indemnización por daños y perjuicios, de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil​​.
2. Arras Penales: Estas arras están vinculadas a la imposición de una pena en caso de incumplimiento del contrato. Funcionan como una cláusula penal que establece una sanción económica a la parte que incumple, sustituyendo así la indemnización de daños y el abono de intereses, cuyo objetivo es el cumplimiento de garantizar las obligaciones pactadas entre las partes.

Estas arras imponen una sanción en caso de incumplimiento, basada en el artículo 1152 del Código Civil.

Aquí están las características esenciales de las arras penales:

• Función y Naturaleza:

Garantía de Cumplimiento: Las arras penales buscan asegurar que las partes cumplan con sus obligaciones en el contrato de compraventa.

No Anticipo ni Derecho de Desistimiento: No se consideran un anticipo del precio de compraventa ni permiten a las partes desistir del contrato sin consecuencias.

No Reguladas Específicamente: Aunque las arras penales no están reguladas de manera explícita en el Código Civil español, se equiparan a las obligaciones con cláusula penal, aplicándose los artículos 1152 y siguientes del Código Civil.

Cláusula Penal: Se consideran similares a las cláusulas penales en cuanto a su función y efectos.

• Características Específicas:

Indemnización de Daños: La penalización pactada sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses por falta de cumplimiento, salvo que se haya establecido otra cosa.

Cumplimiento Obligatorio: El pago de las arras penales no exime al deudor de cumplir con la obligación contractual, a menos que se haya acordado expresamente este derecho. El acreedor tampoco puede exigir simultáneamente el cumplimiento del contrato y el pago de las arras penales, salvo que se haya pactado claramente.

Moderación Judicial: En caso de incumplimiento parcial o irregular, el juez puede modificar equitativamente la cantidad de la pena, ex artículo 1154 del Código Civil.

• Cuantía de las Arras Penales:

Acordada por las Partes: La cantidad de las arras penales es determinada por las partes en el contrato. No hay una regulación específica sobre esta cuantía.

Devolución y Pérdida: Normalmente, si incumple el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida o un importe determinado. Si incumple el comprador, pierde la cantidad entregada o paga un importe específico acordado.

1. Arras Penitenciales: También conocidas como arras de desistimiento, estas permiten a cualquiera de las partes rescindir el contrato unilateralmente, perdiendo el comprador las arras entregadas o devolviendo el vendedor el doble de la cantidad recibida. Esta modalidad se regula en el artículo 1454 del Código Civil y tiene carácter excepcional, debiendo interpretarse de manera restrictiva según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en su sentencia de decimoséptimo día de dos mil dieciocho: 

“Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de Marzo de 1986).”

 

Regulación en el Código Civil de Cataluña

El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña regula las arras en su artículo 621-8, definiendo arras confirmatorias como dinero entregado por el comprador al vendedor en señal de conclusión y a cuenta del precio de la compraventa. Las arras penitenciales deben pactarse expresamente y conllevan la pérdida de las arras si desiste el comprador, o la devolución doblada si desiste el vendedor. En la compraventa de inmuebles, las arras penitenciales pueden depositarse ante notario y registrarse, afectando la propiedad para su devolución en caso de desistimiento. Esta afección se extingue tras un plazo o si el comprador desiste justificadamente, entre otras circunstancias.

Elementos Clave del Contrato de Arras

Un contrato de arras debe contener varios elementos esenciales para ser válido y efectivo:

• Identificación de las Partes: Nombres y datos personales del comprador y del vendedor.
• Descripción del Inmueble: Detalles sobre la propiedad, incluyendo ubicación, características físicas, y cualquier carga o gravamen existente.
• Precio de Compraventa y Forma de Pago: Cantidad total acordada por la compraventa y la forma en que se realizará el pago.
• Importe de las Arras: Cantidad entregada en concepto de señal, que generalmente oscila entre el 5% y el 15% del precio total del inmueble​.
• Plazo para Formalizar la Compraventa: Fecha límite para la firma del contrato definitivo ante notario.
• Cláusulas de Resolución: Condiciones y consecuencias en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes​.

Respecto de la debida tributación de las arras contractuales:

La venta estará sujeta a IVA si se cumplen las siguientes condiciones:

1. El vendedor es empresario a efectos del IVA.
2. La venta se realiza en el ejercicio de su actividad empresarial.
3. El bien transmitido está afecto a su patrimonio empresarial.
4. El bien no goza de exención del IVA, o se renuncia a dicha exención.

Si se cumplen estas condiciones, la entrega de dinero en concepto de arras queda sujeta a IVA, devengándose el impuesto en ese momento según lo dispuesto en el artículo 75, apartado dos, de la Ley del IVA. Esto implica que el contrato de arras no está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas debido a la incompatibilidad entre ambos impuestos.

 

Tributación del Contrato de Arras por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en Ausencia de Sujeción al IVA

En los casos en que el contrato de arras no está sujeto a IVA, tales como:

• El vendedor es un particular.
• Un empresario actúa a título personal.
• Se trata de la segunda transmisión de un bien afecto y no se renuncia a la exención del IVA.

El contrato de arras estará sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas si se trata de una promesa de venta. No obstante, no estará sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas si se trata de un contrato de compraventa que carece únicamente de la entrega del bien.

Identificación de una Promesa de Venta

De acuerdo con el artículo 1451 del Código Civil, estamos ante una promesa de venta cuando:

• Las partes están de acuerdo en la cosa y el precio.
• El vendedor se obliga a vender en un plazo determinado.

Por lo tanto, un contrato que cumpla con estos requisitos, aunque se denomine contrato de arras, se considera una promesa de venta.

Un contrato de compraventa se considera tal aunque no se haya producido la entrega del bien o del precio, siempre que las partes hayan acordado ambos términos. 

En esta situación, la falta de entrega, esencial para la transmisión de la propiedad y el hecho imponible del Transmisiones Patrimoniales Onerosas, imposibilita el devengo de este impuesto.

La Dirección General de Tributos en la consulta V1712-17 indicó que un contrato privado de compraventa con entrega estipulada al otorgamiento de la escritura pública no devenga  Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ya que no se ha producido la entrega.

Sujeción al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados del Acta Notarial de Depósito de Arras Penitenciales

Para determinar si tributa en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, se deben cumplir los requisitos del artículo 31.2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas:

1. Es una primera copia de escritura o acta notarial.
2. Tiene contenido económico, ya que se refiere al depósito de una cantidad de dinero.
3. Contiene un acto o contrato no sujeto a Sucesiones, Transmisiones Patrimoniales Onerosas ni Operaciones Societarias.
4. Es inscribible en el Registro de la Propiedad, aunque esta inscripción puede ser potencial.

Generalmente, un acta notarial no es inscribible por carecer de trascendencia real, limitándose a obligaciones entre las partes, por lo que no sería gravable por Impuesto de Actos Jurídicos Documentales. 

Sin embargo, en el derecho civil catalán, el acta notarial de depósito de arras penitenciales tiene acceso al Registro de la Propiedad y estaría sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentales conforme al artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña.

A modo de conclusión. Es fundamental especificar todos los detalles en el contrato de arras para evitar ambigüedades y garantizar la claridad en las obligaciones y penalizaciones. Esto no solo protege los derechos e intereses de ambas partes, sino que también previene posibles conflictos y facilita la resolución de disputas en caso de incumplimiento. Una redacción precisa asegura que el acuerdo sea equitativo y legalmente vinculante.

 

A la luz de lo expuesto, a los efectos de profundizar más en su caso, si quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros en el número 931 22 91 91 o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.

 

Genís Asensio i Lahuerta

Letrado