La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, tiene como propósito fortalecer la función social de la propiedad y brindar una mayor protección a las personas que se encuentran en situaciones de vulnerabilidad económica. Entre las modificaciones introducidas por esta ley, se destaca la Disposición adicional quinta, que incorpora, entre otros cambios, los apartados 6 y 7 al Artículo 439 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo nuevos requisitos de procedibilidad para las demandas que conllevan el lanzamiento, previstas en los apartados 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del Artículo 250 de la misma ley.
El incumplimiento de estos requisitos de procedibilidad supondrá la inadmisión de las demandas contempladas en dichos apartados, que incluyen:
1.º Demandas de desahucio por impago de rentas.
2.º Demandas de desahucio por precario.
4.º Demandas de recuperación inmediata de la plena posesión de una vivienda o parte de ella.
7.º Demandas en defensa de derechos reales inscritos.
En dichos casos, el apartado 6 del Artículo 439 impone la obligación de proporcionar información detallada sobre los siguientes aspectos:
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- Si el inmueble objeto de la demanda constituye la vivienda habitual del demandado.
- Si el demandante ostenta la condición de gran tenedor de vivienda, conforme a los términos establecidos por la Ley de Vivienda.
- En el caso de que el demandante sea un gran tenedor, deberá informar si la parte demandada se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica.
El apartado 7, por su parte, estipula que, en los casos en que la parte demandante sea un gran tenedor, el inmueble objeto de la demanda constituya la vivienda habitual del demandado y este último se halle en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirán las demandas si no se ha acreditado que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación dispuesto a tal efecto por las Administraciones Públicas competentes.
Este marco normativo refuerza los mecanismos de protección para las personas más vulnerables y obliga a los grandes tenedores a cumplir con procesos de intermediación previos a la interposición de demandas judiciales.
La Ley 12/2023, de vigésimo cuarto de mayo, por el derecho a la vivienda, establece en su Artículo 3.k que, a efectos de esta normativa, se considera «gran tenedor» a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos destinados a uso residencial, o que posea una superficie construida de más de mil quinientos metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Este mismo apartado también prevé la posibilidad de que dicha definición pueda adaptarse en el contexto de la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. En tales casos, el número de inmuebles urbanos de uso residencial que define a un gran tenedor podría reducirse hasta cinco, siempre que así se justifique en la memoria correspondiente elaborada por la comunidad autónoma competente.
Como regla general, el legislador estatal ha establecido que se considera gran tenedor a quien posea más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de mil quinientos metros cuadrados. Sin embargo, las comunidades autónomas tienen la facultad de reducir este umbral, de modo que se consideren gran tenedor aquellos que ostenten la titularidad de cinco o más inmuebles de uso residencial en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados.
El decimotercero de marzo de dos mil veinticuatro, la Generalitat de Catalunya emitió la RESOLUCIÓN TER/800/2024, por la cual se declararon varios municipios catalanes como zonas de mercado residencial tensionado, abarcando el 80,6% del territorio. Esta, realizada conforme al Artículo 3.k) y 18 de la Ley 12/2023 y el Artículo 148.3 de la Constitución Española, que otorga a las comunidades autónomas competencias en materia de vivienda, establece que se considerará gran tenedor a toda persona física o jurídica que posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en estas zonas tensionadas.
En lo que respecta a las personas jurídicas, el Artículo 5.9 de la Ley 24/2015, de vigésimo noveno de julio, dispone que se considerarán grandes tenedores de vivienda a:
- Las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos.
- Las personas jurídicas que, por sí solas o mediante un grupo de empresas, posean una superficie habitable de más de mil doscientos cincuenta metros cuadrados, con las siguientes excepciones:
- Los promotores sociales definidos en las letras a y b del Artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de vigésimo octavo de diciembre, del derecho a la vivienda.
- Las personas jurídicas que tengan más del 15% de la superficie habitable calificada como viviendas de protección oficial destinadas al alquiler.
Para concretar estas excepciones, el artículo remite al apartado a) del Artículo 51.2 de la Ley catalana 18/2007, que menciona al Institut Català del Sòl, aunque debe interpretarse que también incluye a la Agencia Catalana de l’Habitatge, creada por la Ley 13/2009, de vigésimo segundo de julio, siendo ambas corporaciones excluidas del concepto de gran tenedor.
En consecuencia, de conformidad con el Artículo 3.k), una persona física será considerada gran tenedor si posee cinco o más inmuebles urbanos ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, o bien si ostenta más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de mil quinientos metros cuadrados a nivel estatal. En cuanto a las personas jurídicas, la regla general se mantiene, salvo en Catalunya, donde se aplicará lo dispuesto en el Artículo 5.9 de la Ley 24/2015.
En este contexto, resulta fundamental que los grandes tenedores implementen medidas de cumplimiento adecuadas para evitar retrasos innecesarios en sus asuntos.
A la luz de lo expuesto, si se encuentra en un supuesto similar y quiere ser asesorado por especialistas en la materia, póngase en contacto con nosotros en el número 93 122 91 91 o a través del correo electrónico blf@cerrillogomez.com y le atenderemos encantados.
Arnau Moreno i del Campo
Letrado
